Ci sono casi in cui aver ottenuto il certificato di agibilità non consente la costruzione o la ristrutturazione di un appartamento o di un edificio: cosa dice la legge e come cautelarsi da eventuali azioni legali.
Quando si acquista un immobile il certificato di agibilità costituisce il documento che attesta la funzionalità e la sicurezza dell’immobile, il presupposto base per il rilascio di questo certificato è che l’immobile sia conforme urbanisticamente e dunque sia considerato a tutti gli effetti conforme per legge e dunque privo di qualsiasi abuso edilizio che differisca dal progetto presentato al catasto.
In linea del tutto teorica non esiste certificato di agibilità in presenza di difformità strutturali o di utilizzo rispetto al progetto presentato al catasto, ciò significa che il documento non può essere portato come prova di sanatoria di eventuali abusi edilizi. Il comune di residenza, dunque, può in seguito al rilascio del documento contestare l’agibilità e richiedere il pagamento di una sanzione se da controllo effettuato risulti una difformità.
Ci troviamo di fronte ad una situazione limite che può verificarsi nel caso in cui venga approvata l’agibilità durante un controllo precedente alle modifiche, oppure se il certificato viene rilasciato in seguito alla presentazione della documentazione catastale e senza un opportuna verifica della congruità della stessa.
Quando il certificato di agibilità non esclude il rischio di abuso edilizio
Se le modifiche vengono apportate dal proprietario di casa senza l’opportuna denuncia e l’opportuno pagamento della sanatoria, appare logico che è esso stesso a commettere illecito consapevolmente. Diverso è il discorso per chi acquista un immobile da precedente proprietario e non si rende conto della difformità rispetto al progetto iniziale.
Dovrebbe essere il venditore ad informare l’acquirente dell’eventuale difformità ed in ogni caso informarlo dell’avvenuta modifica anche qualora fosse stata sanata. Ma quando si corre il rischio di incorrere in sanzioni per abuso edilizio anche dopo aver ottenuto il certificato di agibilità?
Questi sono i casi indicati dalla suprema corte in occasione di una sentenza su un caso similare:
- Modifiche volumetriche: possono consistere nell’aumento dell’altezza del sottotetto, nella chiusura di un portico che aumenta l’ampiezza della struttura abitabile, o ancora nella trasformazione di locali in stanze abitabili.
- Cambio di destinazione d’uso: questo è ad esempio il caso in cui viene modificata la funzione di una stanza, può verificarsi quando un salone viene modificato in cucina, o quando viene aggiunto un bagno, oppure ancora quando viene creata un’area relax con sauna o bagno turco senza l’opportuna denuncia.
- Difformità rispetto ai titoli edilizi: anche qui ci troviamo di fronte alla modifica di locali, in questo caso potrebbe essere la trasformazione di un capanno o di un garage in un locale abitabile.
